作者|醉酒大鲨鱼文章来源|格隆汇楼市果然是深圳速度。

在上周二（1月2日）PSL（抵押补充贷款）新增通知落地后，深圳在1月4日便迅速发布《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》（征求意见稿），拟分三类改造城中村，涉及全市约40%建面。

而1月5日，两大部门发布关于金融支持住房租赁市场发展的意见，可以说为深圳城中村改造自上而下提供了一套完整的贷款融资支持体系。

肉眼可见，一场关于房地产新模式的探索已经轰轰烈烈开展，并且在3-5年内可能会发生翻天覆地的变化。

PSL资金落地，各地项目已经开始陆陆续续动工了。

比如全国第一笔配售型保障性住房开发贷款在去年12月19日已经落地福州，福州市双龙新居保障性住房项目获得2.02亿元授信以及首笔贷款1000万元；

再比如全国超大特大城市城中村改造项目首笔配套贷款1000万元于12月23日落地长沙，主要用于长沙市大泽湖片区建设体育馆、“一堤两路”等9个项目。

但要说配套政策体系最全面的，跑得最快的还是深圳。

尽管去年资金支持体系还未完善，但去年2月深圳已经发布过《深圳市城中村保障房规模化品质化改造提升指引》，对城中村保障房的改造，运营都给出了明确的要求，并且已经分别在元芬村项目、玉田村项目改造试点。

虽然只是针对城中村保障房的方向，但已经为深圳城中村改造更新打好了样板。

这次深圳把城中村改造对象、改造要求和范围给出了更加明确的方向。

首先是明确城中村改造将会是“政府统筹、市场运作”的模式，强化政府在城中村改造中的主体责任。

p>

其次明确改造对象为“深圳市域内原农村集体经济组织继受单位及原村民实际占有使用的现状居住用地为主的区域”。

第三强调分类推进拆除新建、整治提升、拆整结合改造，并对不同类型的改造制定详细的工作流程步骤。

根据中国（深圳）综合开发研究院数据显示，截至2022年底，深圳全市以自然村为单位的城中村单元共计2042个，城中村总楼栋约31.9万栋，总套（间）约591.3万，总建筑面积约2.2亿平米（平均每套37.2平米），占全市建筑总量比重超过40%，居住人口占全市实有人口约60%。

如果根据《实施意见》（征求意见稿）的要求，这就意味着将涉及深圳40%的建筑面积、六成人口。并且改造只需要拆除新建类城中村改造项目物业权利人三分之二以上同意，并经原农村集体经济组织继受单位同意即可。

那么要顺利展开住房租赁，改造升级城中村的钱从哪里来？

主要还是从银行借款。

一是国家重启PSL（抵押补充贷款），这是一种结构性货币政策工具。虽然2023年12月净增3500亿，如果按照货币乘数的杠杆效应3倍计算，大概能够派生出1万亿左右贷款来。

二是为了支持和发展住房租赁市场，央行和国家金管局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，将下个月5日起施行。

其中的重点就包括对住房租赁开发建设、批量购买租赁住房、运营自有产权长期租赁住房、改造工业厂房、商业办公用房、城中村等形成的非自有产权租赁住房等方面进行贷款支持。

这个意见简单点来说，就是给国有企业和有实力的企业提供资金保障收购、改建、运营那些卖不掉的房子或者农民房。

那么深圳进行城中村改造升级，到日后运营保障性租赁住房，所有与资金相关的链条至此已经全部打通。

剩下的事情就是，深圳只需加快落地推进和执行城中村改造，把之前微棠的工作进一步落实就行了。

而深圳去年的微棠已经打出了样板，并且在元芬村、玉田村改造成功。

所以深圳试验的微棠模式，很大概率也会成为全国城市摸索和借鉴的范本。

从这些配套政策可以看到，深圳进行城中村改造，严格落实“保租房+商品房”的双轨模式已经是开弓的伏羲之箭。

未来会有怎样的影响呢？

首先，深圳的城中村质量升级会加快，会得到大面积的焕新，但这都是建立在资金增加投放的基础之上的。

当大量的人力、物力涌进城中村这个池子，短时间内租金会迅速出现波动。

其次，为了避免短时间受升级改造带来的负面影响，稳住城中村人口，深圳租赁市场的管控力度将会进一步加大，无论是租金的管控还是对市场租赁住房供应，都会更加明显。

实际上深圳在过去的两年已经对租房市场采取了非常多的措施。

深圳2022年10月已经建立租房参考价体系，推出租赁参考价查询平台，包含所有的商品小区以及城中村的租金参考标准。

2023年8月发布《深圳市公共租赁住房管理办法》和重新制定《深圳市公共租赁住房申请家庭和单身居民经济状况核对和认定实施细则》。

到了2023年10月和11月，进一步发布了《深圳经济特区居民生活用水电燃气价格管理若干规定》和《关于加强全市水电燃气加价行为治理的通告》。

第三还是那句话，楼市的需求会被严格分流。

对深圳而言，首要任务就是留住市民。深圳高端的人才很多，基层人民也很多，但城市的发展不可能只需要高端的人才。

举个简单的例子。

如果小区电梯坏了下水道堵塞了，自来水管破裂了，根本不可能让福田的金融精英和南山的创新高科技精英，以及各区的企业老板去修理的，况且他们也不懂如何修理，所以一定需要水工、电工、维修工这些基层人员负责。

对这样的基层人员而言，就需要保证他们即使买不起房子，也能够租得起房子。

所以对连安居房、人才房以及共有产权房都买不起的人来说，就会被分流到租房市场。

对买不起普通商品房的人来说，会被分流到共有产权房市场。

剩下的部分，则是去往普通商品房市场。

而这三类需求，并不是完全相互独立的。

比如原本打算购买普通商品房的群体，有可能会在考虑收入和经济压力的情况下，转而选择了共有产权房。

而原本打算选择共有产权住房的群体，在各种各样的原因下，又可能变成彻头彻尾的租房主义。

所以，随着深圳城中村改造加快，深圳的租房体系将会进一步完善，住房需求会进一步出现下沉，从而分流商品房的购买力。

这样一来，未来深圳大部分普通住宅就只会越来越普通，而位置好、质量、面积大、各方面都不错的高端住宅相反会更加稀有。

换句话说，未来的深圳，将会是“租购并举”最彻底的城市。

作者观点，不代表格隆汇立场

未经允许不得转载：头条资讯网_今日热点_娱乐才是你关心的时事 » 钱袋子准备好了，深圳开干